В каких случаях учреждение вправе сдать имущество в аренду без торгов

Сопровождение бизнеса

Федеральный Закон «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года № 135 предусматривает ограниченный перечень обстоятельств, при которых организация (юридическое лицо) имеет законные основания сдачи собственности в аренду без предварительного проведения торгов. В этот список входят следующие:

  • на аренду претендуют органы государственной власти или местного самоуправления, внебюджетные фонды (но только принадлежащие государству), Центральный банк;
  • государственные и муниципальные фирмы – потенциальные арендаторы;
  • инициатива на оформление договора аренды принадлежит некоммерческим ассоциациям и союзам, религиозным и общественным организациям, первичным профсоюзным организациям;
  • в качестве пользователя собственности будут выступать следующие субъекты – нотариальные, адвокатские, торгово-промышленные палаты;
  • если потенциальным пользователем является образовательное или медицинское учреждение;
  • аренда связана с необходимостью размещения сетей связи, объектов почтовой связи, а также, когда пользоваться имуществом будет лицо, которое владеет сетью инженерно-технического обеспечения на объекте.

Кроме того, если компания арендодатель составила с потенциальным арендатором отдельное соглашение, которым предусмотрена возможность получения конкретной собственности во временное оплачиваемое пользование, то аукцион не проводится.

Частные и государственные компании, которые сотрудничают с отдельными своими филиалами, наделены возможностью передачи объектов собственности в аренду хозяйственным обществам, ими же и сформированным. При этом, неважно с какими целями будет использована арендованная собственность.

Внимание! Имущество в аренду передается обязательно на основании составленного договора. Если происходит перемещение объектов, то это оформляется распоряжением директора, но не имеет отношения к аренде.

Дополнительно законодательством установлен ограниченный перечень обстоятельств, совокупное наличие которых разрешает оформление договора аренды без проведения предварительных аукционных торгов. К ним относятся:

  • арендатор в полной мере следует обязанностям по договору аренды, составленному на первое время;
  • контракт не предусматривает новый срок аренды, кроме как по результатам торгов;
  • термин действия соглашения неограничен (но минимальная продолжительность должна составлять три календарных года);
  • размер аренды зафиксирован исходя из оценки рыночной стоимости объекта договора.

Оформление соглашения аренды не дает права арендатору дополнительно распоряжаться объектами собственности, кроме целевого использования. Запрет касается оформления соглашения субаренды, предоставления имущества в безвозмездное пользование третьим лицам, а также залога арендных прав.

Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.

Право аренды муниципального имущества разыгрывается на торгахЗаключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ (статья №17/1) двумя способами:

  • по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
  • без организации торгов.

Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

  • соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
  • на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
  • передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м2, и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
  • договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Передача имущества муниципальным учреждениямОбязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2.

Как поясняет ФАС, договорное соглашение целевая передача в аренду недвижимости без организации аукционов, конкурсов может иметь факторы нарушения (ФЗ №135/15).

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор — образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Без торгов муниципальное имущество передается медицинским учреждениямСогласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения — структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 (статья №2/20) дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.

Аренда на краткосрочный период

Краткосрочная аренда муниципальной собственностиСогласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК (статья №621/2)). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

  • площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

Как же рассчитать часть площади объекта недвижимости, планируемой для сдачи в аренду? Антимонопольные организации высказали соответствующее мнение в Разъяснениях ФАС (глава 11):

  • при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор — подрядчик учреждения

Подписание договора аренды с муниципальным подрядчикомНеобходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения — это два самостоятельных процесса.

Пролонгация договора

Пролонгация договора арендыДействующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

  • минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
  • размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.
В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

  • Так как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
  • Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Субаренда

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

  • право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
  • госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

Евгений Беляев
Успешная юридическая практика с 2012 года и по настоящее время. Имеет высшее юридическое образование Самарского государственного экономического университета.Основные направления работы - уголовное право, семейные споры, арбитражные дела, банкротство граждан. За несколько лет помощи своим доверителям по уголовным делам удалось снижать наказание ниже низшего, переквалифицировать тяжкие статьи на менее тяжкие, многие уголовные дела были прекращены еще на стадии предварительного следствия.По семейным спорам помог доверителям о взыскании алиментов, в честном разделе совместно нажитого имущества, определении порядка общения с ребенком.Немаловажным направлением работы являлась помощь в списании долгов гражданина. С 2015 г., как начал работать закон о банкротстве граждан, удалось списать долги доверителям в общей сумме более 50 млн.рублей.Постоянно повышает свою квалификацию и профессионализм
Оцените автора
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Юридические советы
Добавить комментарий