Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Земельное право

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Нормативное регулирование

Земельные правоотношения регулируются Земельным Кодексом. Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в ст.22 ЗК РФ.

По этому нормативу арендатор правомочен передавать права по владению арендованной землей третьим лицам.

Разрешается передача без уведомления собственника, но только в рамках действия арендного договора.

Новое соглашение с собственником не потребуется, но права по содержанию земли перелагаются на новоиспеченного пользователя.

В ст.65 ЗК РФ определен порядок установления, погашения и изменения арендной платы. Таковая устанавливается по договоренности сторон и прописывается в договоре.

В п.2 ст.615 ГК РФ говорится о праве арендатора распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но без нарушения закона и договора.

Земельное и гражданское законодательство позволяют арендовать земли для использования в сельскохозяйственных целях или под ИЖС.

Но в соответствии с имеющимися нормами арендатор не должен передавать землю другому лицу.
Для передачи арендованной земли используется договор цессии.

На его основании реализовывается переуступка права аренды с одновременным отчуждением такового права у предшествующего обладателя.

В дальнейшем взаимодействие с собственником осуществляет новый арендатор.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ

Договор о переуступке аренды оформляется письменно. В тексте непременно прописываются важные характеристики передаваемого объекта, которые и предопределяют стоимость свершаемой сделки.

Перед оформлением договора важно соблюсти такие требования:

Не допускается наличие долгов по арендной платеСо стороны основного арендатора
Законодательные нормы должны быть соблюденыПри необходимости нужно получит нотариальное согласие собственника
Непременно оговариваются все имеющиесяНа данное имущество обременения
В содержании прописывается цельПерехода права

Только при следовании перечисленным нормам договор признается законным. Сделка переуступки арендного права осуществляется в два этапа.

Вначале стороны устно оговаривают условия, осматривают участок, определяют размер оплаты. Второй шаг заключается в документальном оформлении сделки и ее последующей регистрации.

Обязательные условия

Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:

Арендуемая земля не может использоваться не по назначениюТак, если предназначением участка является сельскохозяйственное применение, то постройка жилого дома недопустима
При планировании строительства на арендованном участкеПрежде всего, надлежит получить разрешение владельца имущества
Арендованная земля частично может передаваться в субарендуНо только с разрешения собственника
Необходимо сохранять полученный в пользование участок в первозданном видеРечь идет об основных характеристиках объекта

Новый арендатор принимает на себя ответственность за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.

При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.

Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.

К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.

То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.

Отдельно стоит уточнить такой момент, как переуступка права аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.

Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.

После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.

При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.

Перечень документов

В отличие от оформления аренды, при сделке переуступки арендного права не понадобятся документы на землю.

Предназначение этих документов в подтверждении права собственности на имущество, которое у арендатора отсутствует по умолчанию. Основанием для уступки становится основное соглашение.

Договор аренды дает арендатору имущественные права, которые он может уступить. Конечно, при условии, что положения арендного договора не запрещают передачу земли третьим лицам.

Условия соглашения о переуступке полностью соответствуют договору аренды. Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.

Таким образом, для свершения сделки потребуются:

  • договор аренды;
  • паспорта сторон;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности (квитанции или расписки в получении арендатором положенной оплаты);
  • документы, свидетельствующие о наличии/отсутствии обременений (нужные сведения из Росреестра может получить любое заинтересованное лицо).

Составление договора

Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.

Бланк документа содержит такие существенные условия:

  • объект договора;
  • арендная плата;
  • плата за переуступку;
  • срок договора;
  • предназначение участка;
  • порядок возврата участка собственнику;
  • ответственность сторон;
  • имеющиеся ограничения/обременения.
Также по теме:   Как переоформить земельный участок на другого человека?

При необходимости могут вноситься в договор дополнительные условия. Изменения и дополнения основных условий арендных правоотношений допустимы только при участии владельца.

Если нужно предварительное соглашение

Предварительный договор об уступке арендного права готовится с целью проверки его соответствия действующим нормам, а также для выявления ошибок и недочетов.

Предварительное соглашение дозволяет подробно проработать наличествующие пункты и при необходимости включить дополнительные условия.

Видео: продажа прав аренды нежилого помещения

Потребность в предварительном договоре может возникать и в случае, когда для осуществления переуступки требуется получить согласие арендодателя.

В этом случае форма договора предоставляется собственнику для ознакомления, дабы он убедился, что его права не нарушаются и его интересы соблюдены.

В предварительном договоре прописывается сумма, выплачиваемая за уступку договора. Может здесь указываться и условие о задатке.

Но нужно понимать, что предварительный договор в этой ситуации выступает только промежуточным элементом. Никакой юридической силы он не имеет.

Какие уплачиваются налоги

Преемник арендатора должен учесть, что если он погашает задолженность арендатора, но эта сумма не указывается в договоре, то и в расчет она не принимается.

Такие расходы нельзя декларировать, поскольку отсутствует доказательство затрат. Значит, платеж не учитывается и при подсчете суммы налога.

И траты нового арендатора при исчислении размера налога учитываются полностью.

По пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав, что имеет место при переуступке аренды, облагается НДС.

И если при прямой аренде земли в определенных случаях НДС не взимается, то при переуступке прав не имеет значения, кто выступает арендодателем.

Базой для налогообложения становится сумма, полученная арендатором за уступку права и прописанная в договоре.

Момент определения налоговой базы соответствует дате передачи права на пользование имуществом. Выплачивается при переуступке права аренды и НДФЛ.

Плата, полученная за уступку права, выступает налогооблагаемым доходом согласно пп.10 п.1 ст.208 НК. При этом существуют некоторые особенности.

Если уступка свершается в пользу физлица, то подает налоговую декларацию сам арендатор. Если же новым арендатором становится юрлицо, то оно и осуществляет исчисление и уплату НДФЛ как налоговый агент.

Обязательна ли регистрация

Договор аренды подлежит госрегистрации, если заключается на период более одного года или если в сделке участвует юрлицо.

Соответственным образом регистрируется и переуступка права аренды. Госпошлина за регистрацию для физлиц составляет 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей.

  • заявление;
  • договора аренды и переуступки права аренды;
  • паспорта арендатора и нового арендатора;
  • справка из ГКН с указанием собственника земли и пользователя;
  • кадастровый паспорт.
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы;
  • ОКПО.

При заключении соглашения между физическими лицами нужно согласие супруга, нотариально удостоверенное, или справка об отсутствии официально зарегистрированных отношений.

Арендатор может переуступать право аренды земельного участка и через доверенного представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы.

Представитель должен действовать на основании нотариально заверенной доверенности. В ее содержании должен раскрываться объем полномочий.

Например, это может быть свершение любых действий с арендованной землей от имени доверителя, в том числе представление интересов арендатора в любых госорганах и право подписи документов.

Но такая доверенность общего характера не особо желательна. Целесообразнее прописать полномочия представителя более детально.

К примеру, право заключения договора о переуступке права аренды, право получения стоимости уступки, право регистрации перехода арендного права.

 

Ссылки на законодательство

Переуступка прав аренды земельного участкаПроцесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами  Земельный Кодекс РФ ФЗ №136

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Также по теме:   Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами  Переуступка прав земельного участка. Образец договора

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.
Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

  • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
  • официальное составление соглашения.

Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

  • гражданам – 2000 руб.;
  • организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление на переуступку;
  • копии паспортов участвующих сторон;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • соглашение собственника (если требуется);
  • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).
Также по теме:   Порядок изъятия земельного участка у собственника в связи с неиспользованием

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

  • заявление на переуступку;
  • выписку из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы (копии и оригиналы);
  • копию и оригинал ОКПО;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки

Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

  • ошибки;
  • помарки;
  • неточности;
  • ложные сведения;
  • зачеркивания и т.д.

В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

Составить договор можно следующими способами:

  1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
  2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

  • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
  • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
  • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
  • сведения об арендной плате;
  • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
  • плата за переуступку;
  • срок действия соглашения;
  • порядок возврата первоначальному арендатору;
  • ответственность участников;
  • дата и место регистрации;
  • подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Foto6

Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

  • использовать землю по назначению;
  • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
  • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

  • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
  • сохранять надел в первозданном виде;
  • выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

  • требовать оплаты арендных платежей;
  • требовать отчета по пользованию земельным участком.
  • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

  • соблюдать условия договора;
  • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Правовой статус арендодателя

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

  • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
  • Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

Проведение аукциона

Проведение аукциона на землюЗачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Евгения Ефименко

Оказываю реальную юридическую помощь в решении вопросов: - семейные споры (алименты, порядок общения с ребенком, раздел имущества супругов); - наследство (как оформление, так и дальнейший раздел между наследниками); - земельные споры (споры по границам, самовольные постройки), - оформление земли, домов, садовых участков; - назначение пенсий; - банкротство физических лиц; - взыскание долгов.

Оцените автора
( Пока оценок нет )
Информационно правовой портал
Добавить комментарий

  1. Марьям

    Договор о совершении сделки с правом аренды земельного участка, подписанный сторонами сделки (договор о залоге права аренды (ипотеки), либо договор купли-продажи (переуступки) права аренды, либо договор о внесении права аренды в уставный капитал, либо договор о внесении права аренды во вклад простого товарищества, либо договор субаренды, либо договор субаренды в отношении части земельного участка) (оригинал, 4 шт.)

    Ответить
Adblock
detector