Как происходит отчуждение земельного участка?

Согласно Гражданскому кодексу РФ отчуждение земельного участка – это совершение различных сделок или односторонних действий, в результате которых происходит смена собственника надела. Закон допускает добровольное и принудительное отчуждение земли, а переход права собственности может осуществляться на возмездной или бесплатной основе.

Добровольные варианты отчуждения участка

Добровольные варианты отчуждения участкаСобственнику земли предоставлен полный комплекс прав по распоряжению указанным имущественным активом, при этом граждане и юрлица вправе самостоятельно выбирать различные варианты отчуждения участка. Исходя из анализа норм ГК РФ и ЗК РФ, отчуждение может осуществляться следующими способами:

  1. добровольный отказ от права собственности, после чего участок будет возвращен в муниципальный или государственный фонд;
  2. совершение возмездных гражданских сделок (например, купля-продажа);
  3. совершение безвозмездных сделок, по итогам которых право собственности возникает у новых владельцев (например, мена, дарение и т.д.).

Если участок входит в состав муниципального и государственного фонда, его отчуждение может происходить только по основаниям, регламентированным в законе – приватизация земли (бесплатная передача наделов гражданам), продажа земли на аукционах или без проведения торгов, и т.д.

Правообладатель также вправе сам решить, на каких условиях ему отчуждать собственный надел – за плату или на безвозмездной основе. Закон не содержит ограничений по бесплатной передаче земли третьим лицам, даже если они не состоят в родственных отношениях с собственником. При этом должны соблюдаться общие стандартные требования по отчуждению участков, зафиксированные в ГК РФ:

  • переход прав собственности должен пройти регистрационную процедуру в Росреестре, после чего соответствующие сведения будут внесены в ЕГРН;
  • для отчуждения должен быть составлен односторонний или двусторонний документ (например, договор купли-продажи);
  • если надел находится в долевой собственности, возмездное отчуждение отдельных долей происходит после уведомления каждого дольщика (одновременно возникает право преимущественного выкупа доли);
  • отчуждение надела, принадлежащего на праве совместной собственности, возможно только при согласии всех правообладателей.

Отчуждение участка порождает у нового владельца обязанности по соблюдению целевого назначения земли, а также законодательных правил землепользования. Также нормативные правовые акты содержат ряд запретов и ограничений на отчуждение земли, если они зарегистрированы надлежащим образом в ЕГРН.

Например, наличие у земельного участка обременения в виде зарегистрированного залога, требует получение согласие у залогодержателя.

Если такое разрешение не будет получено, отчуждение объекта земельной недвижимости будет невозможно, регистрационные службы вынесут отказ.

При добровольном отчуждении земли в отношении объекта сохраняют свое действие все обременения и ограничения. Если участок был передан в аренду, новый правообладатель не имеет права расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке. Аналогичным образом сохраняют свое действие публичные и частные сервитуты, если они были зарегистрированы в ЕГРН.

При возмездном отчуждении земли условия и порядок оплаты определяют сами стороны. При согласовании цены объекта земельной недвижимости могут использоваться показатели кадастровой или рыночной стоимости. Государственные службы и ведомства не вправе оспаривать цену по сделкам об отчуждении земли, однако при расчете налоговых обязательств будет использованы различные критерии выравнивания стоимости до объективных показателей.

Принудительные варианты отчуждения

Принудительные варианты отчуждения участка землиВ ряде случаев отчуждение земли может происходить без согласия правообладателя, такие основания закреплены в ГК РФ и ЗК РФ. Участок может принудительно перейти в государственный или муниципальный фонд по следующим основаниям:

  1. изъятие наделов для нужд публичных властных органов – государства, субъектов РФ, муниципалитетов (для применения такого основания должен быть вынесен официальный распорядительный акт);
  2. принудительное отчуждение при несоблюдении правил землепользования;
  3. безвозмездная конфискация земли, если такую санкцию предусмотрел суд при вынесении вердикта по уголовному делу;
  4. реквизиция участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера (например, объявление военного положения).

В каждом из перечисленных случаев, кроме конфискации, правообладатель сможет получить денежную компенсацию за изъятый надел, либо аналогичный объект недвижимости. Приоритетным способом является выделение законным правообладателям иных земельных участков взамен изъятого объекта.

Особые условия предусмотрены законом при отчуждении земли ввиду нарушения правил пользования:

  • изъятие участка допускается только путем обращения в судебные инстанции;
  • для отчуждения должны быть выявлены факты нарушения вида разрешенного пользования землей, загрязнения почвы или окружающей среды, а также иные противоправные действия;
  • при отчуждении участка таким способом у собственника будут удержаны средства, связанные с восстановлением характеристик земли и иными расходами по устранению нарушений.

При определении суммы компенсации за основу берется показатель кадастровой стоимости земли. Если правообладатель не соглашается с таким вариантом расчета, он может оспорить оценку в судебном порядке с учетом рыночной цены объекта земельной недвижимости.

В случаях принудительного отчуждения переход права собственности будет регистрироваться на основании судебного акта. Обратиться в регистрационные органы могут заинтересованные службы и ведомства (например, должностные лица Госземнадзора или муниципальных властных органов).

Оцените статью
( Пока оценок нет )
Юридические советы
Добавить комментарий